Купівля квартири

Купівля квартири

Купівля квартири

Багато українці воліють купувати квартири на вторинному ринку. Мотиви таких рішень різні, але всім необхідно пам’ятати, що на ринку “вторинки”, існує безліч факторів, здатних в один момент поставити хрест і на угоді, і на засобах покупця.

По-перше, угода купівлі-продажу квартири може бути визнана недійсною (наприклад, якщо продавця визнають недієздатним на момент укладання угоди). При цьому настає, так звана, подвійна реституція, коли обидві сторони повертають отримане в результаті угоди: покупець – квартиру, продавець – гроші. Ця ситуація може стати для покупця ще сумнішою, якщо в цілях економії в договорі була вказана занижена вартість угоди. У цьому випадку повернути свої гроші цілком практично неможливо. Більше того, різниця між реально отриманими грошима і тими, що доведеться повертати в разі розірвання угоди, сама по собі може стати сильною спокусою для продавця, навіть якщо він з самого початку і не задумував ніяких «фокусів». Саме тому юристи радять покупцям відображати в договорі реальну вартість квартири. Та й сам факт передачі грошей варто зафіксувати нотаріально.

По-друге, покупець може раптом з’ясувати, що виявився жертвою відвертого шахрайства, наприклад, «купивши» квартиру у помилкових господарів, за фальшивими документами і т.д. У цьому випадку безповоротно пропадають всі віддані аферистам гроші. Бувають випадки, коли продавці не задумували, ніяких шахрайських дій, але потім спливають деякі нюанси, які теж можуть привести до визнання угоди недійсною. Наприклад, якщо в квартирі живуть або колись жили неповнолітні діти (а таких квартир більшість), і якщо свого часу діти не брали участь у приватизації, але були прописані в квартирі, вони можуть звернутися до суду для визнання приватизації квартири незаконною. І якщо суд стає на сторону дітей, їм виділяється їх частина у знову приватизованій квартирі, яка вже вам продана, таким чином ви опиняєтеся власником не всього об’єкта нерухомості, а його частини. Ще один нюанс варто простежити куди виписали дітей з продаваної квартири. Хоча за цим і стежить Опікунська рада, на практиці може виявитися, що нове житло так і не куплено і сім’я опинилася з дітьми на вулиці. За законом, якщо житлові умови дітей погіршуються, вони мають право користуватися вже покинутим ними житлом до повноліття – тобто вашою квартирою. Купуючи житло у неблагополучній сім’ї, не забувайте: у них теж можуть бути діти, які, наприклад, знаходяться в інтернаті. Вони також мають право претендувати на житло своїх колишніх батьків. Те ж саме потрібно зробити, якщо в квартирі жили старі люди. У разі, якщо в результаті угоди вони опиняються без житла, вони можуть претендувати на довічне проживання в цій квартирі. Крім того, старі можуть мати таке право, наприклад, за договором довічного утримання (навіть не будучи при цьому власником квартири). Неприємностей можуть доставити не тільки діти і люди похилого віку.На момент угоди у паспортистів ЖЕКу береться так звана форма-3: довідка про кількість зареєстрованих у квартирі. Проте пізніше можуть виявитися тимчасово вибулі (відповідно – виписані) з квартири: люди, що знаходяться в місцях позбавлення волі, солдати, відряджені на кілька років в іншу країну тощо. А повернувшись, вони мають право вимагати анулювати угоду. Тому, прийшовши в ЖЕК, попросіть зробити виписку з повною історією реєстрацій в цій квартирі. Потрібно бути дуже обережним, якщо в квартирі проживають або тривалий час проживали ті, хто стоїть на обліку в психоневрологічному або наркологічному диспансерах. Такі люди можуть заявити про те, що на момент угоди вони були нездорові і тоді угода анулюється. Щоб захистити себе, вимагайте у сторони, що продає перед угодою документи про проведений медичний огляд стану здоров’я таких продавців, причому до лікаря супроводжуйте «підозрілого» продавця особисто (щоб переконатися, що довідка не куплена). У кожному разі, на етапі підготовки до угоди потрібно перевірити продавця – подивіться його паспорт, поговоріть з ним, а потім перевірте отриману інформацію у сусідів.

Перевіривши особу продавця, перевірте його документи на право власності. Це можуть бути: свідоцтво про право власності на квартиру, договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, акт про приватизацію. Не можна мати справи з копіями, навіть нотаріально завіреними. Усі суттєві для укладання угоди документи повинні пред’являтися в оригіналах. Якщо у продавця квартири в якості документа, що підтверджує право власності, договір спадщини або дарування або інший документ, виданий нотаріусом, обов’язково з’ясуйте, чи був вказаний нотаріус на момент видачі документа уповноваженим це робити. Якщо ні, документи недійсні і нинішня угода – теж. Якщо продавець є не єдиним власником квартири, має бути нотаріально завірена згода всіх її співвласників; якщо продавець перебуває в шлюбі, а квартира була придбана в період подружнього життя, ця квартира вважається власністю пари. У цьому випадку має бути присутнім нотаріально завірений дозвіл чоловіка / дружини на здійснення такої угоди. Обов’язково потрібно дозвіл Опікунської ради, якщо в квартирі зареєстровані діти. У разі, якщо квартира отримана в спадщину, дізнайтеся у продавця про родичів померлого власника квартири, які теоретично могли б претендувати на неї. Такий спадкоємець може звернутися до суду з проханням про відновлення спадщини, наприклад, у зв’язку з тим, що він тільки нещодавно дізнався про смерть родича і, відповідно, не міг пред’явити свої права у встановлений законом термін. Ну а якщо квартира продається за дорученням, то обов’язково вимагайте особистої зустрічі з господарем квартири. А коли ви зустрінетеся з господарем, запропонуйте йому самому укласти угоду.

Наступний крок – похід разом з продавцем в ЖЕК за довідкою про зареєстровані в даній квартирі. Переконавшись, що тут все в порядку, потрібно з’ясувати, чи не була ця квартира раніше предметом судових розглядів. Для цього треба зробити запит по даній квартирі до Єдиного реєстру судових рішень. Якщо була, проконсультуйтеся у юриста, чи немає там ризику відновлення справи за нововиявленими обставинами.

Отже, продавець перевірений – з ним все в порядку. Але розслаблятися ще рано. Поширена думка, що якщо останній продаж квартири був більше трьох років тому, то вона безпечна з точки зору можливості її оскаржити, не зовсім вірна. Певні ризики все одно залишаються, але вони нижчі, ніж при свіжих угодах. Якщо ваш продавець сам недавно купив цю квартиру, це вже привід уважно вивчити обставини цієї угоди купівлі-продажу (продавець, права на квартиру, дозволи і т. д.), оскільки саме вона є найбільш небезпечною з точки зору спроби оскаржити її в суді. Наприклад, попередній покупець не перевіряв свого продавця так ретельно, як треба, і його родичі можуть домогтися визнання договору недійсним як укладеного в стані недієздатності. Або раптом з’ясується, що ваш продавець придбав квартиру шахрайським шляхом, обдуривши її минулого господаря. За деяких умов суд може постановити повернути квартиру потерпілому, а ви, звичайно, мали б отримати свої гроші назад від продавця, але де він, цей шахрай? Тому, якщо з’ясується, що квартира протягом трьох років кілька разів переходила з рук в руки, краще відмовитися від такої покупки.

                                        Джерело

Вам також має сподобатись...